賃貸物件を借りる時は初期費用がかかります。
メールなどでも最も多いご質問の一つです。
前半にそれぞれの意味、後半にいくらぐらいかかるか金額の目安を記載します。
通常発生するもの
初期費用は大きく2つに分かれ、保険など最初に払うだけの物と前払いの家賃があります。
一般的に合計したものを初期費用と呼びます。
最初だけ払うお金
家賃以外に入居前に支払う経費です。
敷金、礼金
契約時に大家さんに払うお金で敷金は退去時に返還されますが、礼金は返金されません。
火災保険
通称火災保険と呼ばれますが、家財保険の場合が多いです。
簡単に言うと入居中に損害を与えたり、与えられた場合の保険でほとんどの物件で加入が必要です。
前払いの家賃
家賃は前払いが基本です。
入居された月と翌月分を先に払うのが一般的で、入居月は日割りになる可能性が高いです。
月初めで特に１日からの契約だとその月1月分のみになる場合もあります。
家賃保証料
保険と混同されがちですが、家賃保証料と呼ばれるものが発生します。
現在ほとんどの物件で個人契約の場合、家賃保証会社を通しての契約になっています。
業者に応じて色々な料金プランがありますが、基本的にいくらか最初に払う必要があります。
初期費用の安い契約だと更新の時や月々費用が発生することが多いです。
仲介手数料
私ども不動産業者がいただく手数料です。
不動産業者を通して物件を契約する場合、基本的にお支払いいただく必要があります。
退去時の費用
契約内容によりますが、退去時の清掃費や鍵交換費用が先払いの場合もあります。
清掃費はほとんどの物件で入居者が支払う契約です。
初期費用として払わなくても、退去時などどこかのタイミングで支払う必要があります。
敷金のある物件の場合、退去時に敷金と相殺している場合が多いです。
初期費用を安くする方法
分割は出来るのか？
インターネットなどで検索すると「初期費用分割は可能」などの記事を見かけます。
が・・実際はほとんど不可能です。
クレジットカードなどを利用できる物件の場合、事実上の分割や後払いにする事は可能ですが、不動産会社で分割払いを受ける事はほぼありません。
なぜなら不動産会社は不動産会社なので、金融会社ではないのです。
安くなる物件を選ぶ
分割ができないので、初期費用を抑えるには初期費用が安い物件を選ぶ必要があります。
フリーレントのあるお部屋や、敷金礼金無料など様々な選択肢があります。ある程度サービスのある物件は決まっていますので、お問合せください。
また、家具家電が付いているお部屋なら引っ越し費用を抑える事ができます。
実際の初期費用シュミレーション
それではいったいいくらの初期費用なのか、シュミレーションと思います。
入居日などにより大幅に金額がことなるので、それぞれの条件別に解説します。
最も安いパターン（特殊）
家賃は3万円とし、その他の条件は下記と仮定します。
- 入居時の家賃全額フリーレント
- 仲介手数料不要
- 清掃費などは後払い
後払いにできないのは家賃保証と保険料などです。
最低でも家賃保証が3万円、火災保険が２万円、鍵交換費が16500円必要。
つまり合計66000円が理論上の最低初期費用になります。ただし、ここまで安くなるのはレアケースです。
一言で言うと「初期費用10万円以下は特殊なケース」となります。
※清掃費用などは退去時に支払う必要があります。
通常の安いパターン
仲介手数料無料などは特殊なケースで、通常は必要です。
一般的に安い物件のパターンです。
- 家賃30000円
- 家賃保証20000円
- 火災保険20000円
- 仲介手数料33000円
- 敷金30000円
合計133000円になり、これが通常の初期費用が安い物件です。
一言で言うと「15万円以下ならかなり初期費用の安い物件」と言えます。
家賃と比例して上がる初期費用
上記は家賃3万円のパターンで、家賃が5万円だと初期費用もあがります。
- 家賃50000円
- 家賃保証25000円
- 火災保険20000円
- 仲介手数料55000円
- 敷金50000円
合計200000円となります。
敷金１か月なので、実は安い方に分類されます。
つまり「20万円ぐらいなら安い初期費用」と言えます。
それでは普通はいくらなのか
上記は初期費用が安い物件の解説で、敷金礼金が不要又は合計1か月の物件のケースです。
敷金礼金が必要な物件の場合
- 家賃50000円
- 家賃保証50000円
- 敷金礼金100000円（礼金1か月敷金1か月で計算）
- 火災保険20000円
- 仲介手数料55000円
合計275000円となります。
近年初期費用の安い物件が増えて来たので高く見えますが、普通がこれぐらいです。
つまり「普通なら30万円ぐらいは必要」と言えます。
現在でも新築や築浅、人気や希少価値のある物件などは敷金礼金が必要です。
また、今回5万円で計算していますが新築は6万円を超える物件も多いので、その場合更に高くなります。
つまり「新築は初期費用も高く40万円以上払う覚悟が必要」となります。
初期費用の高い物件
かなり以前ですが津山市内は礼金1か月、敷金2か月が普通でした。それが時代の変化などで礼金無料などの安い物件が増えていったのです。
ただ、人気のある物件に関してはその限りではないのです。
新築に限らず希少価値の高い分譲賃貸や、築浅の戸建てなど家賃も初期費用も高額です。
理由は簡単「高くても売れる」からです。
ちなみに以前は礼金1か月、敷金2か月が普通でしたが「普通」と言うことは「高い」ではないのです。
現在でも敷金礼金が更に高額な物件も少数ですが存在します。
元々数が少ないですし退去もあまり出ないので募集がほとんどされませんが、初期費用50万を軽く超える物件も存在はしています。
現在募集されていませんが、初期費用70万円なんてのもあったりします・・出会う機会は少ないですが。
予算にあった部屋探しができます
近年初期費用も多様化がされてきており、予算に応じたお部屋探しができます。
初期費用20万円台でもかなり快適なお部屋はありますし、ご予算厳しい場合は「特殊」な更に安い物件の紹介もしています。
ご希望に応じてお探しできますので、お気軽にご相談ください。
ネットのデマに注意ください
ネット、特にSNSなどはデマが非常に多いです。
閲覧数を稼ぎたいので「読んだら嬉しい記事」を多数書いていて、更に弁護士や宅建士を名乗っていたりします（本当に弁護士なのかは怪しいです）。
当記事でも触れましたが「初期費用の分割」などは実情としてほとんど対応していません。
清掃費なども契約条件として支払いが必要になっています。
「任意だから払う必要はない」などの記事があっても、それが正しいとは限らないのです。
